住宅ローン控除 vs 繰り上げ返済 どっちが得？

比べているもの

「今すぐ繰り上げ返済する」と「控除が終わるまで待ってから同じ金額を繰り上げ返済する」の2つを、次の純負担額で比較します。

• 純負担額 = 完済までの支払利息の合計 − 住宅ローン控除の合計 − 待機中の預金利息
• 控除額は各年の年末残高（借入限度額まで）× 控除率で、100円未満は切り捨て。年間の控除上限額を入れた場合はそれ以下になります
• 「待つ」側は控除の残り年数が終わった時点で繰り上げ返済します。それまでの間、資金を預金金利で運用した利息を得として加えます

控除率より低い金利でも「今すぐ」が得になることがある

よく「金利が控除率（0.7%）を下回るなら待ったほうが得」と言われますが、これは目安です。今すぐ繰り上げると、控除期間中の利息が減るだけでなく、控除期間が終わった後の残高も「待って繰り上げた場合」より小さくなります。残りの返済期間が長いほどこの差が積み上がるため、逆転する金利は控除率より少し低くなるのが普通です。このツールはその金利（逆転点）を条件ごとに計算します。

計算の前提と、考慮していないこと

• 返済方式は元利均等返済。月ごとに金利 ÷ 12 で利息を計算し、端数処理はしていません。金融機関の実際の返済額とは数十円程度ずれることがあります
• 金利は完済まで変わらないものとして計算します。変動金利の上昇は考慮していません
• 今年の年末残高は「12か月後の残高」として扱います。実際の控除は12月末の残高で決まるため、計算を始める月によって1年目の控除額が多少ずれます
• 控除は確定申告・年末調整で正しく受けられる前提です。所得制限や住宅の要件は判定していません
• 繰り上げ返済の手数料、団体信用生命保険の保障が短くなる影響、手元資金が減る生活上のリスクは含めていません

本サイトの計算結果は簡易的な試算であり、実際の返済額・控除額は金融機関や税務署の計算と異なる場合があります。特定の金融商品や行動を推奨するものではありません。最終的な判断は、金融機関の公式シミュレーションや税理士・FPなどの専門家にご確認ください。